越南，一个近几年来被众多投资者、经济学家看好的亚洲经济体，在经历了过去一年的8%的强劲增长后，在2023年迎来了新的危机。

近月来，资金问题持续困扰着越南房地产市场。

据彭博社周四（6月1日）报道，目前越南各大建筑商已暂停超1200个房地产项目，总投资额近800万亿越南盾（约合340亿美元）。

此外，由建筑商承担过多债务、抑制需求的新冠肺炎疫情以及政府打击腐败引发的房地产危机，已影响到1800多家建筑商，并迫使340家其他公司在今年第一季度破产。

总部位于河内的越南房地产协会称，越南63个省市中，每个省市平均有20个项目被叫停。据越南《青年报》消息透露，首都河内约400个项目被搁置，胡志明市停滞的项目数量超过300个。

“大量资源被冻结，我们不知道它会持续多久。这些被叫停的项目并没有为社会创造价值，反而导致了许多的后果。”上述协会说。

据统计，2023年第一季度住宅市场供应量约达25000套，主要为前期发售项目的库存。其中吸收率仅为11%左右，相当于2700笔交易，同比下降50%。与此同时，房地产价格持续调整到其实际价值，大部分投资者亏损10%—30%，甚至30%—50%，给市场流动性带来了压力。

越南顶级房地产开发商Novaland Investment Group从去年年底开始就陆续停了几个项目。直到5月，该集团才在胡志明市恢复了一个名为Grand Manhattan的39层项目的施工。

值得注意的是，在降温的房地产市场面前，越南央行的利率也持续调降，这有望成为资金回流房地产市场，尤其是个人投资者的利好因素之一。

据越通社消息，自5月25日起，越南国家银行将继续下调基准利率。这是自3月中旬以来国家银行连续第三次下调基准利率，前两次分别于3月14日和3月31日进行。这可能是投资者研究并决定投钱买入的好时机，

越南国家银行称，为落实国会决议、政府和总理的指示，越南国家银行坚定、主动、及时、灵活地调控货币政策和银行业务，合理密切地配合财政政策和其他宏观经济政策，进而控制通胀，保持宏观经济和货币市场稳定，致力于为企业和人民下调贷款利率，促进经济复苏和增长。

房地产行业的危机似乎只是越南当前经济疲软的一个缩影。今年以来，越南的逆势高速增长渐渐消失，取而代之的是出口放缓、投资遇阻、经济下行。

亚洲增长最快经济体之一出现逆转

客观来说，越南经济本身势头很好。世界银行数据显示，在2019年之前的三十年里，越南经济也一直保持着6.8%的平均GDP增速。即使在疫情下也守住了近3％的增长率。2022年更是创下超过8%的25年以来的最高增速。IMF今年仍预测越南增长率将达到6.2％，在东南亚国家中居首。

在此背景下，随着全球慢慢走出新冠大流行，企业预计需求将激增，这将给经济打一针强心针。对一家越南的织物制造商而言，按理来说今年应该是个好年头。

然而，现实情况与预期相反。Daeduck Mesh Vina的订单处境十分堪忧。

“我的客户，我的竞争对手等很多人都说，现在比疫情期间还要糟糕，” Daeduck Mesh Vina的销售经理Lee说。

糟糕的进出口数据似乎也进一步印证了企业的困境。越南国家统计局周一公布的数据显示，5月份出口同比下降5.9％，连续第四个月出现下滑；进口同比下降18.4％。

而从年初开始，越南前五个月的出口同比下降11.6％，至1361.7亿美元；进口下降17.9％，至1263.7亿美元。今年前五个月的进口额同比下降 17.9% 至 1263.7 亿美元，贸易顺差为 98 亿美元。

研究指出，在全球经济增长放缓的前景下，越南出口的低迷前景还会持续下去，给GDP增长蒙上阴影。

随着企业减少原材料和设备的采购，进口急剧下降可能表明工业生产未来将进一步放缓。

从一定程度上来说，拉动越南经济的是贸易，越南贸易额对GDP的占比也正持续波动上升。

联合国贸易和发展会议（UNCTAD）的数据显示，2021年越南的贸易依赖度（贸易额在GDP中的占比）为230％。越南海关总署的数据显示，2022年贸易收支实现124亿美元的顺差。FDI企业已经为越南贡献了超过20%的GDP，占出口总值的72%。

因该国经济高度依赖出口，经济的整体表现在进出口下滑的过程中也随之遭到拖累。

今年一季度，越南GDP仅增长3.3%，录得12年以来第二低的一季度数据，较2022年同期的5.05%明显放缓，远远低于市场预期的4.8%的增速；几乎达到与疫情刚开始时一样的水平。

这也标志着亚洲最近一段时间里增长最快的经济体，出现了逆转。

越南今年的经济增长目标为6.5%，这一目标已大大低于2022年8.02%的增速，但是对越南来说依旧极具挑战。牛津经济研究院在周一表示，已将越南今年的GDP增长预期从4.2%下调至3.0%。

在此情景下，越南国家银行（央行）正在采取罕见的降息措施。首先自3月15日起将贴现率下调至3.5%，银行间隔夜利率下调至6%，分别下调1%。4月又将再融资利率下调0.5%，降至5.5%。

牛津经济学院助理经济学家Theng Theng Tan在一份报告中表示，随着全球需求在全年持续疲软，出口暴跌尚未结束。房地产行业还面临着信贷紧缩和持续的反腐运动带来的严重国内阻力。

越南房地产为何被引爆？

事实上，过去几年之中，在全球经济整体走势并不明朗的环境下，越南经济一度走出重围，该国房地产也成为最火热的外商投资标的之一。2022年上半年，胡志明和河内的房价涨幅跃升至亚洲前十，其中，胡志明市房价涨幅超20%，均价超3.5万元人民币/平米。

然而好景不长，在收紧的信贷和货币政策的影响以及反腐运动的加持之下，越南楼市开始步入下行区间。

2022年，越南房地产企业发行新债的总额只有269万亿越南盾，较2021年同比大跌64%。

2022年，在全球央行加息潮的大环境下，为了应对美联储大规模加息，越南央行在三个月将基准利率上调了200个基点，以平衡外汇市场、抑制通胀。

在不断紧缩的信贷政策之下，有关公司债券发行的违规行为曝光，当局为加强监管，宣布禁止房地产开发商发售新债，房地产的资金缺口进一步扩大。

融资难叠加高利率下的销量下降，今年2月，越南第二大发展商No Va Land Investment Group因未能按时偿还债券只能寻求债务延期。

该公司表示，将推迟偿还原定于2月12日到期的1万亿越盾（4200万美元）债券，并要求持有人延期或将本金转换为其房地产产品。开发商表示，正在寻求在两个月内找到偿还债务的方法。

无独有偶，河内证券交易所的数据显示，在 Novaland 发布公告之前，已有 Tan Hoang Minh Group、Van Thinh Phat Holdings Group 和 Sunshine Group 等多家房地产公司寻求延长债券支付期限。

房企的异动引发了投资者们的恐慌情绪，反映到市场上便是股票不断遭到抛售，越南VN30指数持续处于震荡下行之势。

“接下来会发生什么，以及是否会发生交叉违约蔓延目前仍将是市场的一大担忧，”SSI 证券公司发布的一份投资者报告称。 “发行人必须召开债券持有人会议，讨论解决方案，包括赎回、进一步担保或违约豁免。”

除了发债本身带来的影响，在外国资本大量涌入越南的过程中也滋生了严重的腐败。去年，越南政府曾掀起一场金融反腐风暴，这场广泛的打击行动涉及逮捕国家官员以及房地产和银行业高管。此举引发楼市震荡，多名地产大佬锒铛入狱。今年第一季度，越南总统被免职。

反腐运动也吓坏了投资者，新债券发行量暴跌后，房地产行业的现金紧缩正在恶化。彭博分析指出，随着今年数十亿美元的债券到期，该行业的困境有可能引发国家银行业和经济的更广泛危机。

2023年一季度末，越南房地产市场维持自2022年5月底以来的沉寂。越南房地产经纪人协会（VARS）代表表示，目前仍有不少房地产企业解散或停业。房地产领域的失业率持续上升。

今年一季度越南房地产领域新成立企业数量940家，同比减少63.2%；停业企业达到1816家，同比增60.7%；解体企业341家，同比增30.2%。

越南建设部表示，房地产行业仍面临诸多困难和挑战，许多企业不得不改变经营和管理计划。其中多数企业不得不重组债务，调整经营活动，缩小生产经营投资规模、精简设备并裁员。

“大量企业停止实施新项目，停止发行股票增资，一些企业裁员高达50%以应对当前困难局面”。

此外，越南房地产市场流动性连续数月触底，不少投资者推迟新品发售计划，等待市场给出更明确的信号。数据显示，当前，越南房地产企业的短期负债率已经快速攀升至21%，已达到东南亚地区的最高水平。

越南当局目前已经采取行动，通过降息、签发第178号文件等手段化解房地产市场目前的困难局面，缓解市场流动性压力。有分析人士表示一系列政策文件的出台为企业获得资金支持打开了法律通道，助力房企实现复苏。然而，在重重风险之下，越南今年是否能达到6.5%的经济增长目标依然是一个未知数。