核心城市土拍升温,“他们”回来了
2023-05-26 10:30 来源:国是直通车 编辑:矿材网

今年以来,核心城市土拍升温,成都、南京、苏州、厦门等此前土地市场表现低迷的城市热度明显回升,前两年拿地谨慎的民营房企也开始“杀”回来了。


核心城市土拍升温


5月25日,合肥进行年内第三批次集中供地,4宗宅地总起价48.7亿元。经过竞逐,最终3宗地封顶进入竞品质阶段、1宗地溢价成交,据中指研究院统计,总成交额约55.6亿元。此次土拍共吸引近30家房企报名参拍,与此前各地土拍参与者不多、大量地块流拍的情况相比,热度已明显回升。


5月23日,杭州2023年第四批集中供地出让9宗地块,总土地出让金138亿元,平均溢价率9.4%。中指研究院华东大区常务副总高院生表示,此次杭州土拍三分之二的地块封顶摇号,溢价率高位运行。其中的新街地块参与摇号企业数量高达66家。而且民营房企拿地积极,滨江等本土房企补仓意愿强烈。


同日,南昌市迎来2023年第二批次土拍,共7宗地出让,最终以4宗触顶、1宗溢价、1宗底价成交、1宗流拍收官,揽金超30.78亿元,平均溢价率12.76%。


今年以来,成都土拍热度不减,多宗地块价格触顶摇号成交。截至5月19日,成都一批次供地计划清单里的土地拍卖全部完成,成功出让34宗宅地,仅一宗流拍,成交金额达311亿元。


5月10日,厦门2023年首场土拍共出让3宗宅地,起拍总价91.9亿元。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出,厦门这场土拍最终揽金共计101.45亿元,平均溢价率达10.39%。厦门此次土拍热度虽不及2021年前两轮集中土拍,但较去年各批次已然有了明显提升。


在今年自然资源部对集中供地政策进行了优化完善后,多城采取“以需定供”“少量多次”的供应方式以维持市场供求平衡及土拍热度。


中指研究院统计数据显示,今年以来(截至5月23日),中国300城住宅用地成交9113.5万平方米,较去年同期下降28.6%。进入5月以来,土地市场较上月有所回暖,全国300城住宅用地成交1989.3万平方米,较上月同期增长70.1%,较去年同期下降9.2%,降幅有所收窄。


三四线地市仍低温运行


中指研究院分析师孟新增指出,销售市场的分化直接导致土地市场呈现分化加剧趋势。2023年以来,热点一二线城市土拍热度有所回升,但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行。


从成交来看,今年以来(截至5月23日)一线城市土地成交534.8万平方米,较去年同期下降2.7%;二线城市成交3830.6万平方米,较去年同期下降18.5%;三四线城市成交4748.1万平方米,较去年同期下降36.8%。与一线城市的“微跌”态势相比,三四线城市土地成交规模降幅较大。


孟新增指出,整体而言,全国住宅用地成交仍呈缩量态势。一方面,在住宅销售市场尚未企稳、企业资金面承压及多地“集中供地”模式调整等因素影响下,地方政府推地力度整体较弱。另一方面,受近两年房地产市场调整影响,企业投资审慎,且多向核心城市聚集。


值得注意的是,核心城市土拍升温受到多重因素影响。比如:今年以来,楼市销售升温,融资放宽,房企回款增加,手头有钱了。而且各地政府推了不少好地,好地段的房子一般不愁卖,所以参拍企业多了。此外,近两年房企拿地大幅收缩,如果不及时补仓,未来可能会陷入无项目可开发的情况,因此,许多房企开始回归。


民营企业频频现身


近期,在杭州、成都等地的土拍市场中,民营企业久违地再次成为“主力军”。


根据中指监测,2022年,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比37%,地方国资占比42%,民企占比仅16%,央国企、地方国资是拿地主力。2023年以来,在销售预期好转带动下,北京、上海、杭州等城市土拍升温,热点地块竞争激烈,拿地企业整体仍以央国企为主,但部分城市民企拿地金额占比提高。


截至5月21日,今年以来,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比54%,民企占比29%,北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力,而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升。如杭州民企拿地金额占比在六成以上,5月23日出让9宗地全部为民营房企摘取,其中滨江仍为民企拿地主力;成都更多为当地民企,如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。


展望后市,孟新增认为,短期来看,全国土地供求缩量趋势或延续,但土拍分化态势或更加明显,预计房企在核心城市补货意愿提升,而销售市场调整压力加大的城市土地市场表现或仍低迷。



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