中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷认为在人口老龄化加速的背景下，或许需要从更长远的角度来看待这轮房地产调整的深度，未雨绸缪。

 消费疲软是中国经济的老大难问题，房地产深度下行更是让今年的经济低迷雪上加霜。政府为了鼓励消费，出台过数不清的刺激措施，却收效甚微。从近期专家机构公布的数据，或许可以找到根源。

 12月25日，中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷发文《上山容易下山难？从需求侧看经济》，其中提到：相关数据表明，我国月收入2000元以下的人口约为9.64亿。作为收入水平不高的发展中国家，我们面临未富先老的压力，故未来购房可能存在有效需求不足的问题。

 “有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱”等是当前经济面临的主要困难。

 而在房地产行业，受房地产行业下行影响，多家房企均陷入危机接连亏损！远洋集团、碧桂园、恒大地产等多家房企都曝出危机性新闻。

 作为砂石的需求大户的房地产，直接影响着砂石骨料用量，也在很大程度上影响了砂石市场的需求，随着砂石供给端不断增加、需求端不断萎缩，砂石行业未来供大于求的隐忧越发明显。那么，房地产还需要调整多久？才能恢复预期呢？

 我国月收入2000元以下的人口约为9.64亿、购房有效需求不足

 据悉，从房地产需求层面看，我国居民人均GDP水平只有1994年日本人均水平的三分之一，且日本基尼系数一直维持在0.4以下的安全区间，更有利于消费。作为收入水平不高的发展中国家，我们面临未富先老的压力，故未来购房可能存在有效需求不足的问题。

 李迅雷表示，凡是人口规模超过1亿人的国家，大部分基尼系数都在0.4以上，说明人口规模越大，收入分配的方差也相应扩大。根据北师大中国收入分配研究院2021年发表的调查数据，我国月收入2000元以下的人口约为9.64亿。

 我国有9.64亿人月收入在2000元以下，相似的道理领导人也说过，我国有6亿人月收入不足1000元。虽然中国有14亿人，所谓的中产收入阶层据称也有4亿，但区区4亿多中高收入居民不足以支撑庞大的消费品产能和巨量的商品房库存。商品过剩，房地产饱和有供应超量的原因，但占人口大多数的近10亿居民缺乏消费能力是不争的事实。

 另外，过去40年里，中国经历了飞速的城镇化进程，如今全国60%的人口生活在城市地区。同时，中国正快速步入老龄化社会。

 当城镇化遇到老龄化——房地产还需要调整多久？

 文中中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷提到，经常听到这样的观点：我国城镇化率才65%，而西方国家的城市化率水平普遍都在80-90%，如果我们今后城镇化率每年上升一个百分点，那么，到80%还有15年，房地产行业还能持续繁荣很长时间；或者我国户籍人口城镇化率只有46.7%，我国新市民数量超过3亿，都还没有买房，这都意味着我国未来的购房需求巨大？

 与此类似的思维逻辑很常见，例如，中国的人均乳制品消费量不足日本高峰期的一半，以此可以推断乳制品行业的发展空间巨大。但中国猪肉消费量几乎要占到全球的一半，这是否就意味着中国养猪产业从此走向衰落呢？非洲不少国家的人均GDP不足2000美元，这是否意味着这些国家发展空间巨大呢？

 因此，我们对城镇化的发展空间评估，需要多个维度，而不能简单采取“国际比较”方式。我国当前正面临人口老龄化加速阶段。2021年，我国已经步入世界银行定义的“深度老龄化”阶段，深度老龄化意味着人口的迁徙规模下降，城镇化进程放缓。

 例如，2017-2021这五年间珠三角的农民工净流出500多万，即随着农民工的平均年龄不断上升，告老还乡的农民工水平将持续上升，从而使得城镇化进程放缓。

 如果说我国房地产这轮上行周期从2000年开始算起的话，上行周期已经持续20年以上，那么，对应的下行周期将持续多长时间呢？还须调整多久呢？

 从历史经验看，人们通常希望幸福的时间持续越久越好，痛苦的时间越短越好，或者牛市持续时间长，熊市持续时间短。故人性决定了预测通常会发生偏差：如预测疫情结束的时间普遍早于疫情实际结束的时间，预测2023年疫情管控结束后的经济增速则普遍高于实际增速。而市场人士预测股市见底的时间，更比实际见底的时间要早得多。

 因此，中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷认为在人口老龄化加速的背景下，或许需要从更长远的角度来看待这轮房地产调整的深度，未雨绸缪。