9月27日，为期两天的广州第二轮集中供地落幕，成交骤然变冷。

 广州此次集中供地共出让48宗涉宅用地，总建筑面积878.73万平方米，总起拍价1124亿元，但最终成交金额仅569.4亿元。其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高达52.1%。

 此次集中供地虽然有多宗位于黄埔、南沙、番禺的热门地块，但部分地块依然遭遇流拍。包括番禺大石和黄埔开萝大道这两个热区的地块也无人问津，不能不说让人有点吃惊。

 此次成交的23宗地块中有18宗底价成交，仅有5宗地块溢价成交，与首轮集中供地火热情景形成鲜明对比。

 在第二轮土拍中遇冷，广州并非孤例。

 截至9月26日，重点城市二次集中供地进度过半，然而有数据显示，已有超过100宗土地流拍。较之第一轮集中供地的火热场景，此轮房企拿地十分谨慎。

 底价成交为主流、央企国企成主力

 今年2月开始，城市住宅用地"双集中"供地政策在22个重点城市试点。截至6月底，首批宅地集中供应收官，当时有一个共同的特点：竞拍激烈、溢价率高，不少企业为提高成功率，还换“马甲”抢地。超出预期的数据瞬间点燃了市场热情。

 然而，随着各城第二轮集中供地陆续开启，土地市场却忽然遭遇"寒潮"。纵观天津、苏州、杭州、南京、沈阳、成都等第二轮的土拍，也有一个共同特点：底价成交为主流、央企国企“国家队”成主力。

 如广州土拍的溢价率普遍较低：

 在广州成交的地块中，国企央企的占比十分的高：

 有着央企背景的中海地产，在9月26日土拍中，接连斩获荔湾区广钢234地块、海珠区两江泰路地块和蚝壳洲地块，共斥资近100亿元。

 广东省在境外规模最大的国有综合性企业集团——广东粤海置地集团有限公司以底价101.87亿元竞得白云区白云新城云港城地块。

 广州市属国企越秀地产亦不逞多让，两宗位于番禺区新造创新城的商住地块被其以103亿元总价独吞，其中地块一成交总价52.91亿元，楼面价（扣除配建）为2.7万元/平方米；地块二成交总价50.05亿元，楼面价（扣除配建）为2.7万元/平方米。

 此外，中铁建、中国电建、远洋集团、珠江实业等央企、国企，均在本轮土拍中顺利拿到意向地块。

 如苏州二批次集中土的地房企来看：

 苏高新、中铁建、中建智地、相城城投、港中旅、五矿、中铁建、中海、建屋、圆融皆是实力雄厚的央企和国企，清一色的“国家队”。

 此外，还有当代、龙湖、星河等品质民企持续深耕苏州，这些房企都在苏州积累了深厚的客户基础，拥有强大的品牌号召力。

 照如今的现行政策，拿地的房企大多数是国企、央企及财务稳健的民企。

 土拍普遍遇冷的原因，大致有三个：

 这里分两种情况，一种是真没钱了，另一种是有钱但也不敢花了。

 大家要知道，开发商的钱从哪里来？如果不那么严格的话，我们可以理解为一是来自银行贷款（也包括其他融资、发债等渠道），二是来自房屋销售回款。

 但自从2020年8月2日，住建部和央行宣布出台针对房企的“三道红线”，以及2020年12月31日，央行、银保监会联合发布针对银行的“两道红线”，事实上从银行资金的“供给端”和“需求端”，给房地产套上了两道紧箍，而对购房者而言最直观的感受就是房贷利率不断上浮，贷款难度不断增大，这些都是指向一件事——开发商从银行拿钱变少了，变贵了，变难了。

 第二次集中供地为稳定地价，各地纷纷给竞拍政策打上“补丁”。

 以杭州为例，拿地资金要经过审查，规定相当细致，不仅要求竞得人股东不得违规对其提供借款等融资便利，还要求竞得人不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不可使用上下游企业借款或预付款，不得用其他自然人、法人等借款等。

 这一招，相当于把大部分房地产企业拦住了。前些年，房企靠高负债运营，拿地资金也多是曲线得来，现在政策趋紧，也就不敢也没有钱大举拿地了。

自房屋销售回款来看，从我们发现第一批次集中土拍（大部分在4～6月）情况依然“火爆”，所以银行端的钱变紧，并没有引起开发商的足够重视，直到市场转冷（如成都是从3.22新政开始的，但效果显现大概是在6月份），购房者买房的积极性大幅下降，当开发商发现销售回款预期变慢，自己“两条腿”都可能被打断时，于是，第二次集中土拍就才真正谨慎起来。

 有开发商踩了“三道红线”，也有一些财务稳健的开发商没有踩线，同时也包括一些融资成本较低，融资难度较低的央企、国企等，虽然这些企业是二批次拿地的主力军，但客观来看，他们的拿地积极性依然在减退。这就主要源于“算不过账”。

 这里有两个维度的考量。

 一方面，地方政府在土地出让时会“肥瘦搭配”，部分地块也可能会附带一定的出让条件，这些都无可厚非。

 因为，保证土地这一重要的“国有资产不流失”和“国有资产价值最大化”，本来就是地方政府的职责所在。然而，愈加严格的地块竞拍条件也使得房企拿地热情减退。

 如杭州第二轮首批10宗“竞品质”地块流拍9宗的直接原因便是竞品质的约束。“竞品质”的规则是房企首先需提供建设方案，方案通过后开始竞地价，竞得后所建造的楼盘需通过验收后才能进行现房销售。竞品质涉及的工作量更大，房企需在品质优化方面不断做方案，房企拿地和开发成本进一步加大。同时，现房销售等约束也会使部分房企选择回避。

 从这方面来说，土地流拍或许是一个必然经历的程序，这才能为地方政府在后续的土地出让中，重新评估国有资产或重新制定土地出让条件，提供事实依据。

 第二方面，与开发商的对可见的成本及未来利润的预判有关。

 开发商拿地之前，都要进行成本测算，过去可能有5％的利润就敢拿地，但现在可能不敢了，必须要10％的利润才敢拿了。这个主要是源于开发商对未来建筑材料、人工成本提高的预期，另一个也是源于对销售周期拉长，会导致资金成本提高的预判。

 今年以来全国继续坚持"房住不炒"的原则，也对市场进行了相应的政策调控，还约谈了一些地方官员。从9月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，房价涨幅确实呈回落的趋势，再加上经济仍然处于逐步回落态势，势必会对土地市场产生影响。

 所以，当二者在利益考量中存在背道而驰的现象时，那么结果就自然不太可能达成一致。

 对于开发商来说，拿地的方式，除了在“集中供地”中拍卖以外，其实还有一个途径就是“收并购”。例如，万科星耀天府，就是万科从蓝光手里收过来的，这就是项目层面的收购；当然还有企业层面的，就是一家公司把另一家公司吞了，那么两家公司的土地，都归一家所有了。

 而现目前，某些开发商们是什么状况，相信读者们也清楚，暴雷的、破产的、苦苦支撑的……越来越多。

 我预计在今年年底之前，这种“趁你病，要你命”情况还会更加普遍，到时候有钱可能真的可以为所欲为。

 那么，在年底之前，持有大量现金，择机收购其他“病危”房企或者项目，其回报率可能会比从地方政府手里买地要更划算一些。

 在中国房地产的黄金时代，一切看似欣欣向荣：国民经济要增速，地方政府要财政搞基建和开发，开发商要千亿万亿规模，金融机构要业绩，丈母娘要房子。你搭台来我唱戏，大家默契地配合演出，所以“高负债高周转”模式的房企船队在历史浪潮顺风使舵，激起浪花一朵朵。

 然而如从去年的泰禾到今年的粤泰、富力、恒大等等案例所示，“三道红线”一出，房企的降负债压力巨大，资金流动性瞬间紧张起来。

 沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。行稳致远是房地产行业现阶段追求的目标，实力雄厚的央企、国企成为了浪潮中的压舱石，这场调控之后，不能转型的房企基本都要淘汰出局。房地产行业迎来重新洗牌的机会。

 房企躺倒之后，对于各地土地供应目标的完成是一个挑战，对于地方财政，更是一大挑战。地方政府发行的专项债券，实际上大多数是以土地收入为偿还来源，特别是对于快要到期的债券，如果土地价格出现问题，可能影响这些债券的还本付息。

 “以去年土拍市场火热，土拍收入全国排名第二的杭州为例。杭州2020年住宅类土地成交总价2138亿元，此外还新发行了超过1300亿元的城投债。今年1-8月杭州住宅类土地成交金额为998亿元，仅为去年的47%。而今年1-8月，杭州新发城投债规模已达1171亿元。近期的土拍流失加剧，地方政府财政压力之大可想而知。

 有消息透露，部分财政压力大的地方政府如河北、山东、安徽等在面临土地出售困难后，都已开始向中央求援。

 近期房地产企业信用风险事件增多，引发市场对房地产行业乃至银行业的担忧，风险处置也备受市场关注。

 为了继续贯彻“三稳”的目标，不少城市已经开始出现了逆向调控。

 例如：今年8月，湖南岳阳发布全国首个楼市“限跌令”，降价不能超过15％；随后，江阴、桂林、菏泽、昆明、沈阳、株洲、唐山、张家口等9个城市，纷纷发布类似政策，相信后续还会更多城市跟进。

 当然，目前出台“限跌令”的城市主要集中在三四线，这和三四线城市自身“抗跌性”不强有关，但随着时间的推移，不少其他城市也开始“未雨绸缪”了：

 按照当前出让态势，估计第三次集中拍地的政策规则还要调整，但更大概率也是以支持首套刚需为主要方向。

 土地流拍与否，它更多是地方政府和开发商之间的关系，第二轮流拍的土地，可以在第三轮土拍时再上架；出让条件苛刻了，也可以进行修改；有些区域的土地看不上，没关系，我给你换更好的。总之，说白了，这个生意是地方政府和开发商之间的。

 而房价早都已经锁定了的（别的城市没有锁定，但也会出台限跌令），所以不管开发商最终以什么价格拿地，最终都和你的房价没有太大关系。

 唯一的好消息是，如果开发商的利润多一点，你的房子品质可能会更有保障一些。

 从楼市的大环境来看，当面对楼市可能寒冬的信号，如果你是自住需求，或者在自住的基础上兼顾保值，那么买房依然是当前普通人最好的选择之一。

 如果我们把买房周期看成春夏秋冬，那么春、秋买房的人，那是聪明的；但在夏天卖房、冬天买房的人，那就是智慧了。

 所以，在这个楼市的冬天，我们应该做的只有两件事：一是择机买房；二是努力囤钱。毕竟我们都不知道冬天会持续多久，所以机会只留给有准备的人。